Los arrepentidos: cómo lidiar con las decisiones que no llegan a buen puerto

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publicada el 11-02-2016
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La doctora María Jimena Godino aclara los grises respecto de los reservantes y vendedores arrepentidos durante el proceso de la reserva de un inmueble, de acuerdo con el nuevo Código Civil y Comercial argentino.

Una vez aceptada la reserva por el propietario, si el reservante desiste, pierde lo entregado. Pero si desiste antes de dicha aceptación, ¿también lo pierde?.

Es bueno formularse esta pregunta, según explica la abogada María Jimena Godino, especialista en el tema. “En primer lugar, tengamos en cuenta que la reserva tiene un plazo de vigencia relativamente corto (en general de cinco, siete o diez días hábiles o corridos). El nuevo Código Civil y Comercial regula la retractación de la oferta de una manera poco clara respecto a la que proponía el código de Vélez Sarsfield. Dice: «La oferta dirigida a una persona determinada puede ser retractada si la comunicación de su retiro es recibida por el destinatario antes o al mismo tiempo que la oferta»”, dice Godino.

El art. 983 del nuevo código dispone también “que se considera que la manifestación de voluntad de una parte es recibida por la otra cuando ésta la conoce o debió conocerla, trátese de comunicación verbal, de recepción en su domicilio de un instrumento pertinente, o de otro modo útil”.

Entonces, el reservante podría retractarse de su oferta mientras que el corredor inmobiliario no le haya comunicado dicha oferta al propietario.

“Existe una notable diferencia entre lo dispuesto por el Código de Vélez Sarsfield y el nuevo Código, ya que el primero permitía la retractación de la oferta hasta la aceptación y el segundo parece permitirla hasta que el destinatario de la oferta la recibe, es decir, cuando toma conocimiento de ésta”, explica. “La diferencia radica en una cuestión de tiempo, ya que la aceptación presupone como paso anterior la recepción de la oferta por parte del destinatario”.

La sutileza de la diferencia hace que siga siendo fundamental que el propietario acepte expresamente la oferta al pie de la reserva. “Por otro lado, parte de la doctrina entiende que la reserva constituye un caso de oferta irrevocable durante el plazo de vigencia. La irrevocabilidad de la reserva no se presume, sino que, por el contrario, se debe pactar expresamente”, expone Godino.

Otro interrogante que suele plantearse en la práctica es el siguiente: en caso de arrepentimiento del reservante y consiguiente pérdida del dinero entregado en concepto de reserva, ¿a quién corresponde esta suma, al propietario o al corredor inmobiliario?.

“El dinero le corresponde al propietario, sin perjuicio del eventual derecho del corredor de demandar por la vía pertinente al reservante el cobro de su comisión. Y, como fundamento,

tenemos en cuenta el art. 1324 del Código Civil y Comercial. No debemos confundir la figura del corredor con la del mandatario, pues el primero no representa a ninguna de las partes, sino que su función es la de intermediar entre ellas. Sin embargo, consideramos aplicable al corretaje este fundamento normativo sobre mandato por el principio de la analogía”, asegura.

Pero si quien desiste, por supuesto después de aceptar y de conocer su aceptación el reservante, es el propietario, ¿qué consecuencias produce dicho desistimiento?

Existen distintas opiniones al respecto:

• El propietario devuelve el dinero entregado de manera simple, limitando el alcance de la reserva aceptada al de un simple proyecto de contrato.

• El propietario devuelve lo que recibió más otro tanto, equiparando los efectos de la reserva aceptada a los de una seña penitencial regulada en el art. 1202 del derogado Código Civil.

• Si del texto de la reserva surgen los elementos esenciales de la compraventa (cosa y precio), estaría formado el consentimiento contractual y el reservante, mejor dicho, el comprador, tendría derecho a reclamar el cumplimiento del contrato.

Podemos concluir que es fundamental el sentido del negocio que surja del texto de la reserva, resultando claves los términos empleados en ella.

 

Fuente: argenprop.com

 

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